Съобщения до медиите. Безплатно в PRESS.dir.bg!

Глобалната икономическа и финансова криза се отразява осезаемо върху всички сегменти от пазара на недвижими имоти през първата половина на 2009 г. Въпреки това, вече се забелязва тенденция на доближаване позициите на търсене и предлагане, което би помогнало на пазара постепенно да започне да се активизира до края на годината, сочат докладите за българския пазар на международната консултантска компания Colliers International.

През последните няколко месеца съществуват повече възможности за договаряне на по-добри условия, допълнителни отстъпки и гъвкави схеми за плащане от страна на клиентите във всички сегменти от пазара на недвижими имоти, сочат докладите за българския пазар на компанията.

През първата половина на 2009 г. пазарът на модерни офис площи в София се увеличи с още 91,000 кв.м., достигайки 965,000 кв.м. От тях 16% са съсредоточени в центъра на града, 23% - в широкия център, а останалите 592,000 кв.м. - в периферните райони.

Търсенето не следваше темпа на предлагането, в резултат на което делът на незаетите площи достигна 13,4% в централните части на София и 20% в периферните райони на града. Това доведе и до спад в наемните нива, който се усети най-силно в периферията на столицата. Там средните офертни цени на наемите спаднаха до 12 евро/кв.м., почти достигайки нивото от втората половина на 2006 г. Офертните цени в широкия център паднаха приблизително с 0,5-1,5 евро/кв.м., докато в централните части на града те се задържаха на досегашните си равнища, но при много ниска активност.

Подобна бе и тенденцията във Варна, където излязоха нови 14,300 кв.м. офисни площи, като по този начин общата площ достигна 158,000 кв.м. Забавените темпове на развитие на българската икономика оказаха влияние върху търсенето, което бе породено основно от желанието на някои международни компании да оптимизират своите офис пространства и да намалят разходите си. Някои малки местни фирми бяха принудени да заменят офисите си с по-малки, при доста по-гъвкави наемни условия. Така те намалиха значително своите разходи и ограничиха риска, въпреки честия компромис с качеството на офис площите. Други, по-големи компании, взеха решение да замразят плановете за разширяване на дейността си до края на годината.

От Colliers очакват нови 150,000 кв.м. офис площи да излязат на пазара в София през втората половина на годината и 26,900 кв.м. – във Варна. Наемателите ще продължат да отделят все повече време да проучват пазара и да търсят най-добрата оферта. Не се очаква започване на нови проекти, а такива, чиято първа копка е била планирана за втората половина на 2009 г., много вероятно ще бъдат отложени.

Бързата експанзия, която беше наблюдавана в този сегмент през последните години, забави своя ръст през първата половина на 2009 г. Причината е осезаемото въздействие на световната финансова и икономическа криза върху този сегмент. Намалените доходи на потребителите доведоха до спад на оборотите, което създаде трудности пред търговците да изплащат наемите си и до искания за намаляването им.

Постигането на пълна заетост в търговските центрове става все по-трудна задача в сравнение с предишни периоди. Като цяло в София почти няма свободни площи в търговските центрове¹. Ситуацията извън столицата е малко по-различна – добре планираните проекти с добър пропърти мениджмънт и подходящ микс от наематели отчитат нисък процент свободни площи – до 3%, но при останалите този процент е над 10%.

Цените бяха подложени на натиск и логично отбелязаха спад. В София например цените достигнаха до 41 евро/кв. м. за магазин в търговски център и 100 евро/кв.м. за обект на централна търговска улица.

Голяма част от проектите в процес на изграждане срещат трудности поради проблеми с банковото финансиране. Съществува опасност проекти, чийто строеж все още не е започнал, да бъдат спрени, а такива в начален процес на изграждане – замразени.

В същото време, бизнесът на дискаунт веригите процъфтява в новата икономическа ситуация. Някои от тях откриха редица обекти в цялата страна, като през втората половина на годината се очаква експанзията им да продължи с магазини в по-малки градове. Търговските вериги като цяло успешно се възползват от новосъздалата се обстановка и активно развиват мрежите си, като през първата половина на годината нови обекти откриха Carrefour, Kaufland, Piccadilly, Billa.

Сегментът на логистичните и индустриални площи беше най-леко засегнат от икономическата криза. Причината е, че той започна да се развива по-късно в сравнение с останалите сегменти и в резултат на това предлагането на площи остана ниско.

През първото шестмесечие на 2009 г. предлагането в София се увеличи с 58,000 кв.м., достигайки 1,341,000 кв.м. Проектите в строеж за този период достигнаха 99,000 кв.м., като отбелязаха 4% ръст в сравнение с втората половина на 2008 г. В Пловдив общият обем на логистични и индустриални площи достигна 852,000 кв.м., като отбеляза ръст от 8%. През първите шест месеца на годината не бяха започнати нови проекти, а част от тези, които са в процес на изграждане, бяха забавени или временно преустановиха строителнa дейност. Общият обем на индустриални площи във Варна достигна 376,000 кв.м. (6% ръст). През този период няма започнати нови проекти, а общата площ на тези в процес на изграждане възлиза на скромните 16,200 кв.м., всички съсредоточени в Западна Индустриална Зона. Към края на юни 2009 г. модерните индустриални площи в Бургас нарастват с 14% (23,000 кв.м.), като общите площи достигат 192,000 кв.м. Новите проекти в строеж възлизат на едва 2,000 кв.м. към юни 2009 г.

Търсенето бе доста ниско в началото на годината, но постепенно се активизира през пролетта, породено предимно от търговците на бързооборотни стоки. Сравнително ниското ниво на ново предлагане и стабилното търсене не повлияха на наемните нива, които останаха в равнищата от края на миналата година. Поради малкото готови индустриални и логистични проекти заетостта запазва сравнително високи нива.

Играчите в този сегмент ще бъдат настроени към оптимизация на площите, които използват. Това ще доведе до известно раздвижване на пазара през следващите месеци, като най-активните компании в сегмента ще останат търговците на хранителни стоки и логистичните оператори.

Настоящата икономическа ситуация, финансовата несигурност и рестрикции принудиха много инвеститори да намалят темпото на ново строителство или изцяло да замразят част от проектите си през първата половина на 2009 г. Продажбите спаднаха значително, поставяйки ликвидността на строителите в затруднено положение.

Търсенето в началото на годината бе изключително ниско, но през април и май интересът към жилищните имоти отчете раздвижване. Потенциалните купувачи - най-вече тези с налични пари в брой или които имат спешна нужда от смяна на жилището, започнаха да търсят атрактивни предложения на пазара. Въпреки това още не може да се каже дали търсенето е в резултат на моментно възвръщане интереса на купувачите или това е първата „вълнá” от потенциални купувачи, които проучват новите пазарни условия.

С цел стимулиране на продажбите през този период се появиха нови схеми за закупуване, различни от банковото финансиране, като напр. „наем с опция за закупуване” и „предварителен договор с отложено плащане”. Предстои да се разбере дали тези схеми ще бъдат катализатор на продажби в жилищния сегмент.

Като цяло офертните цени в разглежданите в доклада на Colliers райони отбелязват спад от 10%. На годишна база той е 14%, което показва, че най-драстичният спад е бил през първата половина на 2009 г., но той е различен за отделните части на столицата. В кв. Иван Вазов средните офертни цени са паднали със 17%, в кв. Изток – с 11%. Бързо развиващите се квартали се оказаха по-устойчиви на ценови колебания със среден спад на офертните цени от 6%. В квартали като Витоша и Манастирски ливади не се отчита спад на офертните цени.

През първата половина на 2009 г. офертните наемни цени в престижните квартали на столицата отбелязаха значителен спад от 18%. Основната причина за това е най-вече нормализирането на ценовите равнища, които бяха достигнали твърде високи нива.

От Colliers очакват лек спад на продажните и на наемите цени в краткосрочен план, след което постепенно стабилизиране към края на 2009 г. - началото на 2010 г. Предвид здравите основи на жилищния пазар и факта, че търсенето се дължи на реални икономически и демографски фактори, както и на умерено позитивната перспектива пред българската икономика, очаква се този сегмент да започне да се възстановява през първата половина на 2010 г.

Colliers International е сдружение на световно ниво между независими компании със самостоятелно управление за недвижими имоти, с 294 офиса в 61 страни. В световен мащаб Colliers управлява имоти с обща площ от 90 млн. кв.м. и разполага с над 12,700 висококвалифицирани професионалисти.

В България компанията работи от 1991 година и е безспорен лидер на пазара на услуги в областта на недвижимите имоти. Понастоящем Colliers International в България представлява някои от най-иновативните и професионално планирани проекти във всички сегменти на пазара, включително офиси и бизнес паркове, търговски, логистични и индустриални площи, жилищни и ваканционни имоти. www.colliers.com/bulgaria